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5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)，監(jiān)管部門(mén)接連落地多項(xiàng)舉措，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持各地收購(gòu)房企已建成未出售的商品房等。“一攬子”政策落地對(duì)市場(chǎng)情緒帶動(dòng)明顯，多個(gè)城市新房訪盤(pán)量、二手房帶看量出現(xiàn)回升，但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后，目前網(wǎng)簽成交量改善尚不明顯。5月27日，上海出臺(tái)房地產(chǎn)新政，大力度優(yōu)化限購(gòu)限貸政策，一線城市政策發(fā)力有效地提振了市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)其他核心城市也將跟進(jìn)優(yōu)化相關(guān)政策。隨著近期多項(xiàng)房地產(chǎn)政策落地實(shí)施，市場(chǎng)也有望加快筑底企穩(wěn)。

表：4月以來(lái)重點(diǎn)城市限購(gòu)政策優(yōu)化內(nèi)容

表：5.17新政后重點(diǎn)城市首付比例、房貸利率跟進(jìn)情況

5.17新政后，各地快速跟進(jìn)相關(guān)舉措，截至5月27日，多個(gè)城市將首套、二套商貸首付比例下調(diào)至15%、25%，首套、二套商貸房貸利率也進(jìn)一步下調(diào)，武漢、鄭州首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調(diào)幅度較大。上海于5月27日降低首付比例和房貸利率，首套房貸利率降至3.5%。目前，北廣深三個(gè)一線城市，杭州、成都、天津等二線城市暫未跟進(jìn)相關(guān)政策，預(yù)計(jì)后續(xù)也存在優(yōu)化調(diào)整可能。

圖：1998年以來(lái)首套、二套商貸房貸利率下限變化

對(duì)比歷史房貸利率下限，2015年10月，5年期基準(zhǔn)貸款利率為4.9%，當(dāng)時(shí)首套房貸利率下限為基準(zhǔn)貸款利率的7折，即首套房貸利率下限為3.43%（4.9%*0.7），在5月17日央行取消全國(guó)層面首套、二套住房商貸房貸利率下限后，當(dāng)前已有城市部分銀行執(zhí)行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。

多地新政落地，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)提升尚不明顯，二手房市場(chǎng)成交規(guī)模維持高位

圖：2022年以來(lái)重點(diǎn)30城新建商品住宅銷(xiāo)售面積走勢(shì)

新房市場(chǎng)：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，5月前四周（4.29-5.26），重點(diǎn)30城周均成交面積較4月周均下降3.7%，在去年同期基數(shù)逐漸回落后，5月以來(lái)同比降幅較4月收窄約5個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相較于4月尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，從看房量提升到轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽成交需要一定時(shí)間，同時(shí)政策效果持續(xù)性也仍待觀察。

圖：2022年以來(lái)重點(diǎn)11城二手房周度成交套數(shù)走勢(shì)

二手房：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，5月前四周（4.29-5.26），重點(diǎn)11城周均成交套數(shù)較4月周均下降16.1%，較上年同期下降6.6%，5月同比降幅較4月小幅收窄。新政后首周（5.20-5.26），重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)8.4%，同比增長(zhǎng)1.8%。

部分核心城市市場(chǎng)活躍度回升，政策效果初顯

表：重點(diǎn)城市近期新房市場(chǎng)表現(xiàn)

圖：北京、深圳、成都、杭州新房、二手房周度成交走勢(shì)

從重點(diǎn)城市市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，多個(gè)核心城市在優(yōu)化政策后項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)均有回升，部分城市新房、二手房成交數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，具體來(lái)看：

北京：4.30增加五環(huán)外購(gòu)房指標(biāo)后，五環(huán)外項(xiàng)目到訪量、活躍度提升，但政策效果尚未在成交數(shù)據(jù)中明顯體現(xiàn)，新政后（5.1-5.26）新房日均成交面積較4月及去年同期均有下降，新房市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，5.17新政落地后，18、19日以及25、26日連續(xù)兩個(gè)周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市場(chǎng)活躍度回升明顯，但由于時(shí)間較短，成交暫未體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，預(yù)計(jì)二手房短期將延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)。

深圳：在5月6日限購(gòu)政策優(yōu)化后，新房、二手房銷(xiāo)售均有加快，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，政策落地后（5.7-5.26），二手房日均成交套數(shù)較4月日均增長(zhǎng)6.6%，在去年同期低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)42%，延續(xù)前期溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)。上周（5.20-5.26）深圳二手房成交量保持在高位，同比增長(zhǎng)45.4%，增幅較前一周擴(kuò)大，5.17新政進(jìn)一步助力市場(chǎng)修復(fù)。

成都：5月15-5月19日，四個(gè)改善新房項(xiàng)目入市，其中麓湖生態(tài)城、保利新川天珺，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)100%，項(xiàng)目多處在核心區(qū)，高去化率帶動(dòng)短期新房成交規(guī)?；厣?月以來(lái)成都新房日均成交規(guī)模較4月日均小幅增長(zhǎng)。二手房成交規(guī)模維持較高水平，上周（5.20-5.26），二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)3.2%，與去年同期基本持平，但內(nèi)、外圈層存在一定分化，核心區(qū)保持活躍，外圈層二手房成交難度增大，買(mǎi)家壓價(jià)情況增多。

杭州：5月9日取消限購(gòu)后，新房、二手房咨詢(xún)量明顯增加，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目入市帶動(dòng)市場(chǎng)情緒提升，如綠城宸岸印月項(xiàng)目整體中簽率約14%，項(xiàng)目觸發(fā)“拼社保”，入圍社保時(shí)間長(zhǎng)達(dá)118個(gè)月。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，新政后杭州新房成交量較4月日均增長(zhǎng)接近三成；二手房在以?xún)r(jià)換量帶動(dòng)下表現(xiàn)較好，全面取消限購(gòu)后日均成交量較4月日均、較去年同期日均均增長(zhǎng)，同比增幅超四成，活躍度回升。上周（5.20-5.26），杭州新房、二手房成交量環(huán)比均增長(zhǎng)。

南京：4月底以來(lái)“以舊換新”全面推進(jìn)，截至5月20日，“以舊換新”項(xiàng)目案場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組，52組客戶確認(rèn)成交，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響。5.17新政落地后，市場(chǎng)情緒進(jìn)一步修復(fù)，部分項(xiàng)目成交好轉(zhuǎn)，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，上周（5.20-5.26），南京新房共認(rèn)購(gòu)877套，認(rèn)購(gòu)量為今年以來(lái)周度第二高水平，環(huán)比增長(zhǎng)37%。

武漢：在5月6日“新漢十條”落地后，疊加房交會(huì)舉辦及快速跟進(jìn)下調(diào)首套、二套房貸利率等，市場(chǎng)情緒有所回升，新房成交規(guī)模也有所增長(zhǎng)，政策落地后（5.7-5.26），新房日均成交面積較4月日均增長(zhǎng)46.1%。

整體來(lái)看，在眾多利好政策落地后，短期內(nèi)重點(diǎn)城市購(gòu)房情緒出現(xiàn)回升，部分核心城市新房項(xiàng)目的到訪量、成交量也出現(xiàn)一定程度增長(zhǎng)，二手房整體延續(xù)3、4月活躍態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模維持較高水平。但當(dāng)前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)明顯回升，這跟政策落地時(shí)間偏短，政策效果未能完全顯現(xiàn)有關(guān)。

短期來(lái)看，預(yù)計(jì)更多城市將跟進(jìn)首付比例、房貸利率下限的調(diào)整，各地房貸利率或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)，繼續(xù)降低居民購(gòu)房成本。若北京廣州深圳及核心二線城市能夠及時(shí)落地相關(guān)舉措，結(jié)合地方國(guó)企收儲(chǔ)未售新房工作的持續(xù)推進(jìn)，有望對(duì)居民購(gòu)房信心產(chǎn)生更大的提振效果，促進(jìn)市場(chǎng)更快筑底修復(fù)。