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2025年5月27日，中指研究院成功舉辦了“金融助力，運營突圍，賦能住房租賃行業(yè)提質(zhì)升級”——2025住房租賃優(yōu)秀企業(yè)線上主題論壇，活動以線上研討的形式召開。

曹晶晶

中指研究院

指數(shù)研究部總經(jīng)理

支持政策持續(xù)落位，住房租賃市場進入存量提質(zhì)階段

近幾年，隨著財政金融等支持政策持續(xù)落地見效，住房租賃行業(yè)專業(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)模化程度不斷提升，同時公募REITs進入常態(tài)化發(fā)行階段，市場化長租房也被納入公募REITs底層資產(chǎn)范疇，行業(yè)“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。受益于需求剛性，保租房REITs底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，現(xiàn)金流支撐度高，抗周期屬性獲得投資者認可，近幾年保租房REITs漲幅顯著高于公募REITs平均漲幅。與此同時，值得注意的是，在過去幾年，在保租房大規(guī)模籌集以及存量資產(chǎn)盤活等政策推動下，近幾年市場化長租房及保租房供應(yīng)明顯增加，行業(yè)競爭有所加劇，短期市場租金承壓。2025年是“十四五”收官之年，住房租賃市場正逐步從大規(guī)?；I集建設(shè)進入存量提質(zhì)階段，這也對長租企業(yè)提出了更高要求。

中指研究院持續(xù)跟蹤住房租賃行業(yè)發(fā)展，定期發(fā)布重點50城租賃價格指數(shù)、TOP30企業(yè)開業(yè)/管理房源規(guī)模等數(shù)據(jù)，為相關(guān)企業(yè)、機構(gòu)提供投研決策支持。同時希望通過中指論壇分享相關(guān)領(lǐng)域最新研究成果，搭建行業(yè)交流平臺，分享企業(yè)成功經(jīng)驗，共同探索行業(yè)新發(fā)展模式。未來中指研究院將一如既往為地用數(shù)據(jù)和研究為行業(yè)賦能，與業(yè)界一起共同推動住房租賃行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

鄭俊彤

中指研究院

指數(shù)研究部高級分析師

住房租賃市場分析與展望

（1）政策方向：金融支持、財政支持、收儲轉(zhuǎn)租仍是重要手段，未來政策重在加快落實

2025年，《政府工作報告》進一步明確“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。”各部委對于住房租賃也從金融、財政、收儲等多個方面提出政策支持。地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2024年以來各省市出臺住房租賃相關(guān)政策超310次，各地積極拓展租賃住房籌集建設(shè)渠道，完善行業(yè)監(jiān)管制度，加大政策支持力度，從供需兩端改善住房租賃行業(yè)政策環(huán)境，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（2）市場趨勢：短期租金走勢承壓；REITs常態(tài)化發(fā)行進一步完善項目退出渠道

近兩年，租戶對租金價格敏感度較高，加之保租房批量入市帶動住房租賃市場總體供應(yīng)量明顯加大，市場競爭加劇，重點50城平均住宅租金繼續(xù)呈現(xiàn)下跌趨勢。今年以來租賃住房REITs發(fā)行及擴募節(jié)奏有所加快，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT和華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT均已經(jīng)成功發(fā)行，華夏北京保障房REIT擴募已獲批。隨著REITs進入常態(tài)化發(fā)行階段，整個住房租賃的金融閉環(huán)將會更加完善，長租房項目的退出渠道也會進一步打開。

（3）企業(yè)運營：長租公寓運營商積極優(yōu)化發(fā)展策略應(yīng)對市場變化

隨著住房租賃市場快速發(fā)展，頭部長租企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)提升，整體開業(yè)房源規(guī)模再上新臺階。根據(jù)企業(yè)填報和中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年4月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量達132.8萬間，開業(yè)規(guī)模TOP30入榜門檻提升至14847間。整體來看，在租金預(yù)期下行的情況下，企業(yè)在項目拓展時需更加關(guān)注所在區(qū)域板塊價值潛力，科學研判優(yōu)選項目，并主動適應(yīng)市場環(huán)境變化，加強品牌建設(shè)，持續(xù)提高產(chǎn)品力，精細化運營，提升組織效能。此外，企業(yè)需把握政策機遇，積極盤活存量資產(chǎn)。

羅意

樂乎集團CEO

長租運營商如何因地制宜洞察發(fā)展機遇：以北京市場為例

樂乎創(chuàng)立于2014年，業(yè)務(wù)布局全國12個城市，項目模式多以運營輸出為主；2021年以后，隨著整個行業(yè)從二房東時代向資管時代轉(zhuǎn)化，結(jié)合樂乎自身戰(zhàn)略的調(diào)整，樂乎業(yè)務(wù)更多的回歸北京等主力市場。過去北京住房租賃市場長期處于單邊增長狀態(tài)，疫情之后的幾年，市場波動調(diào)整。需要看到，在住房租賃行業(yè)迎來諸多政策利好的同時，長租運營仍面臨一定壓力。

北京住房租賃市場投資機遇大于挑戰(zhàn)。首先，與其他核心城市相比，雖然北京短期租金、出租率同樣面臨下行壓力，但住房租賃市場優(yōu)質(zhì)供應(yīng)仍較為稀缺，中長期來看北京的常住人口規(guī)模、外來人口規(guī)模、人均居住面積、租金水平等仍具備一定優(yōu)勢和空間。從居住人口和產(chǎn)業(yè)人口的分布來看，北京租賃市場也存在一定供需結(jié)構(gòu)錯配。在此背景下，樂乎投資策略主要是聚焦核心地段的核心資產(chǎn)。

樂乎在北京的投資研究邏輯主要是將北京按照重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和軌交線路形成的通勤“組團+廊道”進行劃分，其中海淀的北部區(qū)域和昌平的南部區(qū)域具備較好的產(chǎn)業(yè)支撐，8號線沿線及昌平線周邊存在不錯的投資機會。同時，通勤廊道也存在明顯的租金差，以15號線望京西至順義為例（一居室），15號線上游和下游之間的租金價差明顯，存在很強的外溢動能。

此外，樂乎持續(xù)聚焦北京閑置資產(chǎn)盤活機遇，如偏工業(yè)類的園區(qū)“非居改居”和部分開發(fā)商自持和抵債類資產(chǎn)等。去年樂乎已完整跑完三個非居改居項目，從經(jīng)驗來看，當前非居改居的相關(guān)政策越來越友好，納保路徑具備可行性，但部分項目也會面臨溝通難度較大的問題，需要從街道、管委會著手，逐步推進。期待主管部門簡化項目審批流程，提高審批效率。

劉海文

百瑞紀集團

聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁

以運營管理能力為核心的資管模式探索

百瑞紀2015年成立，在至今的十年間，從業(yè)務(wù)策略、客戶類型、產(chǎn)品體系以及運營模式四個層面都經(jīng)歷了創(chuàng)變。業(yè)務(wù)策略上，實現(xiàn)了從單一的加盟業(yè)務(wù)到投資+運營雙輪驅(qū)動，未來通過數(shù)字化運營做好資管服務(wù)將成為階段的業(yè)務(wù)重心，且布局城市將更加聚焦，主要分布在10個重點城市。合作客戶類型上，從中小投資人到核心資產(chǎn)業(yè)主、國企、房企、機構(gòu)等，合作范圍不斷拓寬。產(chǎn)品體系上，從最初的窩趣輕社區(qū)開始，目前百瑞紀產(chǎn)品矩陣擁有三大品牌、七個產(chǎn)品系列，涵蓋了中高端的服務(wù)式公寓、泛白領(lǐng)的長租公寓以及企業(yè)公寓。運營模式上，百瑞紀主張通過六方面能力來達到強品牌直管模式的有效性，分別是獲取優(yōu)質(zhì)項目的能力、專業(yè)評估測算的能力、數(shù)字化的系統(tǒng)能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、項目建設(shè)能力以及全周期的精細化運營能力。其中運營管理環(huán)節(jié)是貫穿項目投融建管退全生命周期的工作，精細化運營是資管模式的一個必然要求。

百瑞紀認為，做精細化運營需要有整體觀，前期研判、籌開期間、預(yù)熱階段、爬坡續(xù)客、穩(wěn)定運營等各階段均要有相應(yīng)的規(guī)劃和標準。百瑞紀主要是通過自建的一體化SaaS系統(tǒng)打通資產(chǎn)管理的各個場景，實現(xiàn)綜合運營效率的提升。營銷推廣方面，百瑞紀結(jié)合線上與線下不同的渠道，針對個人租戶、企業(yè)租戶并結(jié)合政府資源分別開展相應(yīng)營銷工作。根據(jù)項目情況和資源特性，需要采取不同營銷投放動作，并靈活運用新媒體，自媒體流媒體等應(yīng)用和手法。收益風險管理上，百瑞紀通過SaaS系統(tǒng)實施數(shù)字監(jiān)控、收益預(yù)警，針對不同的業(yè)務(wù)場景采取不同的風險管理的策略與方法，有效地幫助投資者和項目進行風險控制和損失預(yù)防。

當前地方國企收儲轉(zhuǎn)租持續(xù)推進，國企逐漸成為租賃住房供給的重要參與者，針對國企收儲為行業(yè)運營商帶來的機遇，百瑞紀表示近兩年新增的輕資產(chǎn)管理規(guī)模中超過60%都是來自地方國企，資產(chǎn)來源包括外部收儲轉(zhuǎn)租和內(nèi)部閑置資產(chǎn)盤活轉(zhuǎn)租。與國企進行項目合作時，主要考慮兩個方面，第一是要能夠發(fā)揮百瑞紀在全鏈條體系的優(yōu)勢，即從項目的立項、可研、分析、測算到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計等前期工作就開始參與，因為前期的市場研究、產(chǎn)品規(guī)劃工作基本上決定了這個項目是不是能夠做得好，前端工作參與的越多，在后面運營過程中能夠發(fā)揮的作用才越大。第二，項目本身要有合理利潤，從現(xiàn)實角度考慮，在規(guī)模做到了一定量級，若缺乏利潤支撐，企業(yè)發(fā)展就不可持續(xù)，也不能持續(xù)的服務(wù)好合作客戶。

李佳晟

華潤有巢

科技生活部負責人

高水平運營體系助力公募REITS資產(chǎn)價值提升

華潤有巢作為華潤置地旗下租賃住房品牌，以“服務(wù)大國民生，踐行住有所居”為戰(zhàn)略定位，已成為行業(yè)領(lǐng)先的租住“運營+資管”平臺。截至2024年末，有巢已在全國15個城市，布局房源8.4萬間，在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局。

2022年有巢成功發(fā)行首單市場化機構(gòu)運營的保租房公募REITs，打通“投融建管退”閉環(huán)，形成自有的資產(chǎn)管理平臺。

從產(chǎn)品線上來講，有巢做了三個層級的區(qū)分——優(yōu)享、悅享和臻享，分別對應(yīng)青年公寓，白領(lǐng)公寓以及高端服飾公寓三大產(chǎn)品線。同時，也和地方國企共建了一些子品牌，如悅虹人才公寓、潤景家、錦安居、南舒房等。此外，有巢基于服務(wù)大國民生，踐行住有所居的戰(zhàn)略定位，也在持續(xù)打造特色型社區(qū)，包括新時代城市建設(shè)者管理者之家、新時代產(chǎn)業(yè)青年社區(qū)、君工無憂社區(qū)等。

回顧下有巢REIT的發(fā)行過程，有巢作為第一批獲取R4用地的非上海國企，在2018年底獲取了上海市泗涇、東部經(jīng)開區(qū)兩宗R4用地，兩項目分別在2021年3月和4月開業(yè)，僅用時三四個月就實現(xiàn)了整體的滿租。截至目前，有巢REIT已有兩個完整的存續(xù)期年份，基金各項指標在保租房REITs領(lǐng)域均較為領(lǐng)先，在二級市場上也受到投資人廣泛認可。2024年末，有巢REIT產(chǎn)品變更暨擴募份額上市申請事項已獲得中國證券監(jiān)督管理委員會和上海證券交易所受理。

關(guān)于未來擴募資產(chǎn)的選擇上，目前有巢的三大產(chǎn)品線中，優(yōu)享型產(chǎn)品線中的公寓社區(qū)因權(quán)屬清晰、手續(xù)完備，且體量、回報均較為合理，契合公募REITs申報要求，有巢首批發(fā)行及首批計劃擴募的底層資產(chǎn)也均為該類產(chǎn)品。當然，申報REITs選擇底層資產(chǎn)時，也不僅限于公寓社區(qū)這一條產(chǎn)品線，只要在權(quán)屬、手續(xù)、體量、回報等幾個核心條件上符合要求的優(yōu)質(zhì)項目，也可作為擴募的儲備資產(chǎn)，目前有巢項目儲備充足，各產(chǎn)品線均在考慮的范圍。

從運營管理視角來看，華潤有巢的運營管理體系由業(yè)績管理、運營保障、社群服務(wù)三大體系構(gòu)成，有巢利用市場研究體系、渠道管理矩陣體系、智能調(diào)價收益管理系統(tǒng)，把控項目全周期標準運營能力，支持經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長。此外，有巢也通過數(shù)字化運營平臺、安全管理體系、社群服務(wù)體系，為業(yè)務(wù)運營管理提供技術(shù)支持，助力實現(xiàn)運營提效、服務(wù)提質(zhì)。

有巢也在逐步將數(shù)字化運營系統(tǒng)應(yīng)用在具體運營，持續(xù)為項目賦能。主要分為三個方面，第一，通過為租戶提供全周期的線上解決方案，提升租客的租住體驗；第二，通過技術(shù)賦能提升員工工作效率，基于數(shù)字化運營管理體系，實現(xiàn)做標準化和信息化結(jié)合，從而提質(zhì)增效；第三，賦能管理層決策，基于全周期的運管模型，依據(jù)模型輔助員工、市場、客戶、項目的數(shù)據(jù)分析，輔助管理層決策。通過以上三方面的合力，提升項目出租率，實現(xiàn)項目穩(wěn)健運營。