住宅市場
商業(yè)地產(chǎn)月報:湖南八項舉措推動“夜經(jīng)濟”高質(zhì)量發(fā)展,??趪H免稅城開業(yè)
市場表現(xiàn)方面,2022年1-9月,全國商辦開工投資同比均繼續(xù)下降,銷售面積同比增長但增幅收窄;2022年1-10月,全國300城商辦用地供求均縮量,二線城市成交面積降幅最大。
【中指產(chǎn)品】開發(fā)云數(shù)據(jù)中心新增“產(chǎn)業(yè)政策”模塊,支持關(guān)鍵詞、標(biāo)題搜索!→戳這里試用
10月,湖南發(fā)布八項舉措推動“夜經(jīng)濟”高質(zhì)量發(fā)展;天津劃定三個重點領(lǐng)域,出臺七項舉措盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資。市場表現(xiàn)方面,2022年1-9月,全國商辦開工投資同比均繼續(xù)下降,銷售面積同比增長但增幅收窄;2022年1-10月,全國300城商辦用地供求均縮量,二線城市成交面積降幅最大。行業(yè)動態(tài)方面,文旅電商元宇宙“大唐靈境”開放“東市”商業(yè)街,中免集團旗下??趪H免稅城開業(yè)。
本期看點
01 政策動態(tài)
?湖南:八項舉措推動“夜經(jīng)濟”高質(zhì)量發(fā)展
?天津:三大領(lǐng)域、七項舉措,盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資
02 市場表現(xiàn)
?新房市場:2022年1-9月,全國商辦開發(fā)投資額同比下降11.4%,新開工面積同比下降38.8%,銷售面積同比增長3.2%
?大宗交易:2022年1-10月,中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到商業(yè)地產(chǎn)大宗交易117筆
?商辦用地:2022年1-10月,全國300城商辦用地推出與成交面積同比均下降,但降幅均收窄,成交樓面均價同比微幅下跌,平均溢價率同比小幅下降;各線城市商辦用地供求均縮量,二線城市成交面積同比降幅最大
03 行業(yè)動態(tài)
?文旅電商元宇宙“大唐靈境”正式開放“東市”商業(yè)街
?中免集團旗下??趪H免稅城正式開業(yè)
?大悅城地產(chǎn)披露1-9月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù),多數(shù)投資物業(yè)平均出租率維持在90%以上
政策動態(tài)
1.湖南:八項舉措推動“夜經(jīng)濟”高質(zhì)量發(fā)展
9月30日,湖南省商務(wù)廳、湖南省文化和旅游廳印發(fā)《湖南省推動“夜經(jīng)濟”高質(zhì)量發(fā)展進一步擴消費促就業(yè)的若干意見》,出臺“加強‘夜經(jīng)濟’規(guī)劃布局”、“建設(shè)‘夜瀟湘’消費場景”等八項措施,推動湖南“夜經(jīng)濟”高質(zhì)量發(fā)展。根據(jù)《意見》,湖南將重點打造100家夜食、夜購、夜游、夜健、夜教、夜展等夜間消費聚集示范區(qū),打造一批“本地人常去、外地人必去”的網(wǎng)紅打卡地。
中指點評:
從現(xiàn)代都市的作息規(guī)律來看,夜間是一天當(dāng)中消費活動較為集中和活躍的時段。數(shù)據(jù)顯示,大約60%的消費發(fā)生在夜間,一些大型商場每天18時至22時的銷售額占比超全天的50%。因此,發(fā)展夜間經(jīng)濟、豐富夜間經(jīng)濟的消費業(yè)態(tài)和消費場景,對滿足居民消費需求、拉動城市消費有重要作用。近年來,湖南夜經(jīng)濟不斷發(fā)展,文化和旅游部發(fā)布的第一批和第二批國家級夜間文化和旅游消費集聚區(qū)名單中,長沙五一商圈、湘西州鳳凰古城等10個消費集聚區(qū)入選。此次《意見》的出臺從夜經(jīng)濟的規(guī)劃布局、消費場景、消費品牌等多個方面對湖南夜經(jīng)濟的發(fā)展進行了頂層規(guī)劃,同時鼓勵進城務(wù)工人員、大學(xué)生等群體自主創(chuàng)業(yè),在推動夜間消費的同時促進就業(yè)。
2.天津:三大領(lǐng)域、七項舉措,盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資
10月28日,天津市政府網(wǎng)站發(fā)布《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資若干措施的通知》,充分挖掘天津市存量資產(chǎn)的市場價值,拓寬社會投資渠道,有效盤活存量資產(chǎn),合理擴大有效投資。
《通知》中提出:“統(tǒng)籌盤活軌道交通上蓋、搬遷企業(yè)原廠區(qū)、老舊小區(qū)改造、污水處理廠下沉、交通樞紐地上地下空間綜合開發(fā)等存量和改擴建有機結(jié)合的項目資產(chǎn)。”、“篩選老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等,特別是國有企業(yè)、行政事業(yè)單位各類閑置土地房產(chǎn),有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產(chǎn)。”、“重點推動金鐘河大街南側(cè)片區(qū)、金耀廣場等項目盤活已整理土地、老舊廠房、商業(yè)綜合體等閑置資源;重點推動軌道交通雙林車輛段、梨園頭車輛段等TOD試點;支持河西區(qū)愛米斯地塊加快開發(fā)建設(shè)。”等措施。
中指點評:
《措施》以國辦發(fā)〔2022〕19號文件為基礎(chǔ),結(jié)合天津市的實際情況,明確了盤活存量資產(chǎn)的重點領(lǐng)域、重點區(qū)域和參與主體,明確了部分需重點推動的項目,以及各項措施的分工負(fù)責(zé)單位,為天津市挖掘存量資產(chǎn)價值、盤活存量資產(chǎn)指明方向。
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中指 I 2022年三季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

市場表現(xiàn)
(一)新房市場:2022年1-9月,全國商辦開發(fā)投資額同比下降11.4%,新開工面積同比下降38.8%,銷售面積同比增長3.2%
圖:2017-2022年1-9月全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)
從供應(yīng)端來看:全國商辦物業(yè)*開發(fā)投資額同比下降11.4%,新開工面積同比下降38.8%
2022年1-9月,全國商辦物業(yè)*開發(fā)投資額為12282億元,同比降幅擴大至11.4%,商辦物業(yè)開發(fā)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重由2021年的12.5%下降至11.9%。
2022年1-9月,全國商辦物業(yè)新開工面積為8945萬平方米,同比降幅擴大至38.8%,商辦物業(yè)新開工面積占商品房新開工面積的比重由2021年的9.7%降至9.4%。
從需求端來看:全國商辦物業(yè)銷售面積同比增長3.2%
2022年1-9月,全國商辦物業(yè)銷售面積為8490萬平方米,同比增長3.2%,但增幅連續(xù)6個月收窄,受住宅銷售持續(xù)低迷影響,商辦物業(yè)銷售面積占商品房銷售面積的比重由2021年的6.9%小幅上升至8.4%。
*新房市場部分,商業(yè)地產(chǎn)指辦公樓+商業(yè)營業(yè)用房,指標(biāo)解釋與《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》一致。
1、開工投資:2022年1-9月,全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開工投資同比均繼續(xù)下降
圖:2019年9月-2022年9月商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資額同比變化
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)
商業(yè)營業(yè)用房:2022年1-9月,全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為8276億元,同比下降12.2%,降幅較2022年1-8月擴大0.6個百分點,企業(yè)投資意愿較低迷;新開工面積為6507萬平方米,同比下降39.6%,降幅較2022年1-8月擴大1.3個百分點。
辦公樓:2022年1-9月,全國辦公樓開發(fā)投資額為4006億元,同比下降9.9%,降幅較2022年1-8月收窄0.2個百分點;新開工面積為2438萬平方米,同比下降36.6%,降幅較2022年1-8月擴大2.4個百分點。
2、銷售面積:2022年1-9月,全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓銷售面積同比均增長,但增幅收窄
圖:2019年9月-2022年9月辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比變化
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)
商業(yè)營業(yè)用房:2022年1-9月,全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為6107萬平方米,同比增長2.3%,增幅較2022年1-8月收窄2.5個百分點;其中9月單月銷售面積同比下降11.5%,降幅較8月擴大5.2個百分點。
辦公樓:2022年1-9月,全國辦公樓銷售面積為2383萬平方米,同比增長5.6%,增幅較2022年1-8月收窄1.0個百分點;其中9月單月銷售面積同比止降轉(zhuǎn)增,增幅0.3%。
(二)大宗交易:2022年1-10月,中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到商業(yè)地產(chǎn)大宗交易117筆
注:本表僅列示10月監(jiān)測案例,交易筆數(shù)統(tǒng)計去掉了關(guān)聯(lián)交易、項目注入房托等非市場化行為產(chǎn)生的交易,物業(yè)類型不包含工業(yè)。
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)
(三)商辦用地
1、2022年1-10月,全國300城商辦用地推出與成交面積同比均下降,但降幅均收窄,成交樓面均價同比微幅下跌,平均溢價率同比小幅下降
圖:2020年10月-2022年10月全國300城商辦用地推出及成交情況
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)
2022年1-10月:全國300城商辦用地推出面積為14608萬平方米,同比下降18.1%;成交面積為11202萬平方米,同比下降21.8%。
2022年10月:全國300城商辦用地共推出2089萬平方米,同比小幅下降0.9%,成交1906萬平方米,同比增長41.7%。
圖:2020年10月-2022年10月全國300城商辦用地成交樓面均價及溢價率情況
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)
2022年1-10月:全國300城商辦用地成交樓面均價為2388元/平方米,同比微幅下跌0.5%,平均溢價率為4.9%,同比小幅下降0.5個百分點。
2022年10月:全國300城商辦用地成交樓面均價為2075元/㎡,同比下跌22.2%,平均溢價率為3.3%,同比基本持平。
2、各線城市商辦用地供求均縮量,二線城市成交面積同比降幅最大
圖:2017年-2022年10月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比變化趨勢
圖:2017年-2022年10月各線城市商辦用地成交樓面價及同比變化趨勢
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊查看)
推出及成交面積:2022年1-10月,一線城市商辦用地推出及成交面積分別為532萬平方米、497萬平方米,同比分別下降27.9%、21.7%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為4592萬平方米、3854萬平方米,同比分別下降22.3%、29.5%;三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為9484萬平方米、6850萬平方米,同比分別下降15.2%、16.7%。
成交樓面均價及溢價率:2022年1-10月,一線城市商辦用地成交樓面均價為11370元/平方米,同比上漲10.1%,二線城市為2699元/平方米,同比上漲0.4%,三四線城市為1560元/平方米,同比下跌2.1%。平均溢價率方面,一線城市為0.2%,較上年同期下降0.2個百分點,二線城市為3.7%,較上年同期下降1.5個百分點,三四線城市由于土地推出價格相對較低,平均溢價率高于一二線城市,為8.8%,較上年同期上升0.4個百分點。

行業(yè)動態(tài)
1、文旅電商元宇宙“大唐靈境”正式開放“東市”商業(yè)街
10月18日,太一集團與大唐不夜城聯(lián)手打造的文旅電商元宇宙“大唐靈境”正式開放“東市”商業(yè)街,目前HTC、醉美青島、格力電器等多個知名品牌已入駐,共同開啟元宇宙電商購物季。
“大唐靈境”集購物街區(qū)、品牌商店、文旅景點、數(shù)字場館等業(yè)態(tài)為一體,東市開市后,元宇宙的線上場景將與大唐不夜城的線下商業(yè)場景共生共榮,為消費者提供沉浸式購物體驗。用戶可以在大唐長安城中實現(xiàn)虛擬逛街、購物,也可以與其他用戶一起社交,游樂、看直播和各種現(xiàn)場表演。
資料來源:中指研究院綜合整理
中指點評:
新冠肺炎疫情加速“宅經(jīng)濟”的發(fā)展,具備虛實融合特征的元宇宙產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生,且已滲透至線上零售、游戲、社交等多個生活場景。疊加VR/AR、人工智能、云計算等新一代信息技術(shù)逐漸發(fā)展成熟,“元宇宙”產(chǎn)業(yè)或?qū)⒊蔀閿?shù)字經(jīng)濟的重要賽道,存在較大的發(fā)展空間。
2、中免集團旗下??趪H免稅城正式開業(yè)
10月28日,由中免集團打造的海口國際免稅城正式開業(yè),項目建筑面積約28萬平方米,經(jīng)營面積約19萬平方米,是目前世界最大單體免稅店。
??趪H免稅城項目位于西海岸城市副中心,緊鄰新海港,是以免稅商業(yè)為流量入口,“免稅+文旅”雙輪驅(qū)動的旅游零售綜合體。項目引入800余個國際國內(nèi)知名品牌,包括25個海南免稅店首進品牌以及78個海南離島免稅中免集團獨家品牌,打造近4000平方米的高奢通體主力店。
資料來源:中指研究院綜合整理
中指點評:
自2011年海南離島免稅政策落地實施起,離島免稅購物快速發(fā)展,尤其是2020年發(fā)布的《關(guān)于海南離島旅客免稅購物政策的公告》,購物額度提升、免稅商品種類和購物對象覆蓋面增加,政策效果不斷增強,帶動海外高端消費回流,促進海南省經(jīng)濟發(fā)展。而??趪H免稅城的開業(yè)不但為消費者帶來更多高端消費新場景、新體驗,也為海南離島免稅發(fā)展和海南自由貿(mào)易港建設(shè)注入新活力。
資料來源:企業(yè)公告,中指研究院綜合整理
中指點評:
二季度以來,疫情多發(fā)散發(fā),消費市場尤其是接觸型消費受到較大影響,商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩端均走弱。大悅城地產(chǎn)憑借出色的運營能力,著力提升項目經(jīng)營品質(zhì),重點項目保持穩(wěn)定經(jīng)營。
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來源: 中指研究院
商業(yè)地產(chǎn)月報 | 香港置地發(fā)布新品牌定位,北京前三季度新開首店700余家
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